滨江集团高价拿地净利润率压缩至1%“自残式”外延全国化布局受阻
2021-06-04 02:15
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k8凯发滨江集团一向以本钱管控在职业著称,但在近期杭州会集供地中,公司不吝以 比制造业还不如 的净赢利水平抢夺土地,遭到业界重视。

近年来,滨江集团的土地储备逐年走高,公司盈余水平也遭到影响。公司全体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%,2021年一季度,这一数字进一步降至20.76%。

中指研究院发布的《我国房地产百强企业研究报告》显现,2020年全国百强房企净赢利率仅有11.2%,同比上年跌落0.7个百分点。但此均匀值也远高于滨江集团发布的1%-2%的净赢利规范。

跟着外来房企不断向杭州及浙江商场浸透,进一步要挟到公司大本营商场。滨江集团在2015年就开端向一二线城市进军,但是扩张进程并不顺畅,简直 自残式 的向外揭开了区域房企的生计窘境。

闻名地产分析师严跃进以为,滨江后续的确需求活跃走出去,尤其是杭州本地商场要防备调控等危险,也需求重视土地本钱的操控,若本地商场仍是要做产品,近期要以可掩盖为导向,即赢利等能够考虑少一点。

值得一提的是,财政方面, 三道红线 监测方针继续坚持 绿档 ,公司归纳融资本钱不断下降,2017-2020年的融资本钱别离为:6%、5.8%、5.6%、5.2%。

拿地紧缩赢利

近年来,滨江集团的土地储备逐年走高。数据显现,2018年至2020年,公司别离新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米,别离耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。上述同期,楼面均价别离为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。

跟着拿地本钱逐年增加,公司盈余水平也遭到影响。公司全体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%,2021年一季度,这一数字进一步降至20.76%。

据2021年一季度报显现,滨江集团录得营收74.30亿元,2020年同期为37.81亿,增加高达96.52%。但与此一起,归母净赢利只要3.97亿元,且2020年同期仅有2.78亿元。

在去年底举办的媒体沟通会上,戚金兴就曾泄漏公司赢利率仅5%,其还断语 其他兄弟单位或许还达不到这个数字 。

从职业来看,中指研究院发布的《我国房地产百强企业研究报告》也显现,2020年全国百强房企净赢利率仅有11.2%,同比上年跌落0.7个百分点。但此均匀值也远远高于滨江集团本年发布的1%-2%的净赢利规范。

近几年,在房住不炒、三道红线等长效机制调控下,叠加土地供给两会集新政推广,职业全体规划增速放缓、商场面对下行压力,我国楼市进入薄利年代。据中信建投研报,近期会集供地的重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上,其间,杭州区域的各项目均匀隐含毛利率则在12.8%,无锡的为17.4%,重庆仅为6.7%。

大本营商场内卷

作为老牌浙系房企,素有 杭州地产一哥 之称的滨江集团,2007年曾经,一向在大本营杭州开展业务。

2020年杭州区域为公司贡献了近39%的收入。在土储散布上,滨江集团重仓杭州特征显着。到2020年底,滨江集团土地储备可售货值约2800亿元,其间杭州占比65%。

2020年年报发表,公司累计土地储备建筑面积1255.87万平方米,当年底可售货值仅2800亿元。2021年,滨江集团出售方针是1500亿元。方针新增30幅以上土地,其间杭州拿地份额50%,浙江省内杭州外25%,浙江省外25%。

不过,跟着外来房企不断向杭州及浙江商场浸透,进一步要挟到公司大本营商场。数据显现,2018年至2020年,杭州区域收入别离为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元,在公司收入中所占比重别离为90.83%、59.34%和38.23%。2020年,公司在杭州区域商场毛利率为24.37%,同比削减22.01个百分点。

5月7日,滨江集团在家门口杭州市萧山区土拍中摘得5宗地块,其间,滨江与融信联合体共斩获4宗地块,总价172.5亿元;一起,滨江集团还独自拿下1宗价值10.07亿元的地块。

上述权益拿地总价96.4亿元,均匀拿地本钱高达3.5万元/平方米,而其他比如融信、融创全体拿地价则在2.6万元/平方米以下。据测算发现,假如算上配建和自我克制本钱后,实践地价约5.37万元/平米,比照6万元/平米出售限价,盈余空间非常有限。

全国化布局踩雷

作为从杭州发家的区域性房企,滨江集团在2015年就开端向一二线城市进军,但是扩张进程并不顺畅,简直 自残式 的向外揭开了区域房企的生计窘境。

2016年11月,滨江集团与深圳安远控股协作,共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新项目,并向协作方融资11.6亿。两边协作后不久,因种种原因,该项目在2018年3月停止。2020年报显现,上述两边还引发一场长年累月的法律纠纷,估计收回资金4.36亿元,计提坏账预备7.24亿元。

深圳踩雷,与上海地产公司中崇集团的协作也很不顺畅。2016年12月,滨江集团耗资7.98亿元收买中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权,建立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建,共同开发上海湘府花园3期项目。别的,滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元,并向中崇集团相关公司告贷7.06亿元。

该项目因故停滞之后,滨江集团将中崇集团诉至法院,上海世界经济贸易仲裁委员会已于2020年1月判决,因为现在各方达到的协议仍在实行进程中,相关资金收回存在不确定性。

但滨江集团并没有抛弃全国化扩张,2020年,滨江集团全体战略布局转为 深耕杭州、走出浙江 ,会集留意力翻开外地商场。随即,本年4月公司与广州龙头房企越秀地产达到协作。

在5月14日举办的2020年度成绩网上阐明会上,公司称,两边期望本年在广州和杭州两个城市与越秀地产各有3个协作项目落地。

严跃进表明,滨江集团走出去的战略是值得必定的,这两年许多房企到杭州拿地,的确带来很大的竞赛和应战。所以实践上关于滨江集团来说,留意竞赛战略很要害,这也是其活跃做大规划、拓宽开发空间的重要导向。