中骏集团规模破千亿市值徘徊百亿港元
2021-06-04 02:16
\

2020年,k8凯发中骏集团完结合同出售金额1015.37亿元人民币,同比增加26.1%,迈入千亿房企门槛。营收增速大幅非难的一起,归母净赢利增速仅同比增加8.35%,远远小于营收增速涨幅。

2018年,总部从福建搬家至上海的中骏,敞开了三年冲击1000亿的扩张之路。在规划三级跳的一起,中骏集团近三年的毛利率出现逐年下降的趋势。年报数据显现,从2018年到2020年,中骏集团的毛利率别离为34.6%、27.6%和24.1%。

此外,千亿出售额中有挨近一半的出售金额靠合营及联营公司完结,这也引来了外界 成绩灌水 和 润饰债款 质疑。权益占比数据显现,2016年到2020年中骏合同出售额中,合营公司及联营公司的合同出售金额占比别离为32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。

长江商报记者注意到,中骏集团尽管已达到千亿方针,可是市值终年徜徉在百亿港元。到5月21日,公司市值仅144.82亿港元。在所有上市房企中归于估值水平垫底的一部分。据悉,中骏集团主席黄向阳于2020年累计斥资约3000万港币增持公司800万股。

闻名地产分析师严跃进表明,企业出售规划和市值规划的不匹配,也阐明市值方面并没有真实吸收此类出售成绩的数据。当然从原因上说,部分出售成绩或得益于合作开发,后续也需求重视合作开发下带来的一些坏处。而从后续企业开展来看,依然需求在独立操盘方面研讨,以夯实成绩根底,真实促进企业的生长。

迈入千亿阵营毛利率三连降

中骏集团建立于1996年,至今已有25年。与风格急进、开展迅猛的闽系房企比较,中骏开展速度和规划长时间堕入缓慢增加,2013年公司的出售规划才初次打破100亿元。

出售破百亿之后,中骏集团开端大规划扩储藏,公司在2017年至2019年间,拿地金额别离为322亿元、389亿元和477亿元。

2018年,总部从福建搬家至上海的中骏,敞开了三年冲击1000亿的扩张之路。大规划扩储之后,出售额开端有所增加。依据中骏集团此前布告数据显现,2018年至2020年,其出售额别离为514亿元、805亿元和1015亿元。

依据最新发布的年报显现,2020年,中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完结年度出售方针人民币930亿元,创前史新高,全年完结合同出售金额约人民币1015.37亿元,合同出售面积约737万平方米,按年别离上升约26.1%及16.5%,成功冲入 千亿军团 。

不过,从增速来看,2020年3月,中骏集团将2020年的出售方针由此前的1050亿元下调至930亿元,同比增速为16%,相较于2017年至2019年56%的复合年均增加率,2020年显着放缓。

中骏集团的收益绝大部分来自于物业出售收入。2020年,中骏全年收益约325.73亿元,其间,物业出售收入315.54亿元,占比高达96.87%,租金收入约为3.15亿元,占比缺乏1%。

规划的敏捷扩张,与中骏集团在土地市场上的高歌猛进有直接关系。仅在厦门一城就获取多幅高价地块。2019年11月,中骏以总价59.4亿元拿下厦门湖里区地块,楼面价45103元/平方米,创其时厦门土地价格新高;2020年4月,中骏又以103.55亿元竞得厦门思明区一幅住所用地,折合楼板价49310元/平方米,成为厦门新总价和单价地王;9月,中骏继续以33亿元摘得厦门湖里区地块,去配建后的楼面价高达58553元/平方米。2020年,集团经过 一体两翼 战略拿地23宗,占有了新增土地宗数的6成。

规划向上,赢利向下 ,公司的毛利率和净利率在逐渐放缓、盈余才能有所下降。年报数据显现,从2018年到2020年,中骏集团的毛利率别离为34.6%、27.6%和24.1%。在2020年报中,中骏集团解说称 毛利率下降主要是限价方针影响项目均匀出售单价 。

土储会集三四线房价承压

合作开发和联合运营的方法带动了公司的出售增加。近五年来,合营公司及联营公司占比继续增加。权益占比数据显现,2016年到2020年中骏合同出售额中,合营公司及联营公司的合同出售金额占比别离为32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。

挨近一半的出售金额靠合营及联营公司完结,引来外界 成绩灌水 和 润饰债款 质疑。

土储的权益占比也不高,中骏集团权益土储占比从2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%,2019年开端小幅回升至58%。到2020年底,中骏集团连同其合营公司及联营公司具有土储约3768万平方米,中骏应占土储约2566万平方米,占比尽管回升至68%,但关于龙头地产企业来说占比依然较低。

从城市等级区分来看,中骏集团在二线及三四线城市的合同出售金额再创新高,别离为573.06亿元、349.13亿元,别离占全体合同出售金额56.4%、34.4%。

一线城市的出售占比正在不断缩水。2018年,中骏及其合营公司及联营公司在一线城市的合同出售金额为77.17亿元,占合同出售总金额的15%;2019年,一线城市合同出售金额升至106.57亿元,但占比却下降至13.2%;到2020年,一线城市合同出售金额为93.18亿元,占比则进一步缩水至缺乏10%,仅为9.2%。

安信证券2020年12月宣布的一份研讨报告显现,中骏集团2020年仍有超五成比重的土储会集在三四线城市,这关于该公司未来的开展或将构成又一大危险。

2017年中骏集团提出 一体两翼 战略,即以地产开发为主体、FUN WORLD购物中心和FUN LIVE长租公寓为两翼,在战略辅导之下,中骏要点重视一二线中心城市,弹性进入高潜质三四线城市中心区域,占领市场空白点的一起,稳步扩张土储,继续优化完善土储结构。

2020年中骏新增38幅优质地块,其间23幅为支撑 一体两翼 协同战略的综合性用地,新增国际城购物中心19个,新增方隅长租公寓9个。现在中骏已开发建设项目超越200个,包括全国62座城市的全方位日子业态。

中骏集团董事局主席兼首席执行官黄向阳从前揭露表明,2025年中骏集团将布局100座国际城购物中心,完结租金收入超越45亿元。

总负债达1315亿现金流腰折

降杠杆、稳房价 成为房企的主基调,在冲刺千亿的道路上,公司的债款压力也逐渐攀升。财报数据显现,2016年至2020年,该公司的负债总额别离高至387.63亿元、496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元。

2018-2020年,中骏集团年底的借款总额别离为333.38亿元、420.77亿元和465.63亿元。

到上一年12月底,2020年中骏经营活动所用现金流量净额为33.78亿元,较2019年的70.88亿元直接腰斩;出资活动所用现金流量净额为43.19亿元,较2019年的64.53亿元下降33.07%;融资活动所得现金流量净额57.32亿元更是较2019年的171.32亿元下降了近七成。

4月12日,标普承认中骏 B+ 长时间发行人信誉评级,一起将中骏的展望从 安稳 下调至 负面 。假如债款增加依然明显,或许其赢利率均低于标普的猜测,标普可能会下调中骏集团控股的评级。

从 三道红线 来看,2020年,该公司除掉预收款后的资产负债率为68.7%,净负债率则降至59.2%,现金短债比为1.3,均契合房企新规 三道红线 的规范,转为绿档。

负债压力下,中骏集团少量股东取得的报答并不抱负。据财报数据发表,该公司2015年 2020年少量股东损益别离为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元、4.78亿元和6.42亿元,占该公司净赢利的份额别离为25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45%。

杠杆增加下,全国各地楼盘房子质量问题频出。曾取得 2018年度江西省建筑安全出产规范化演示工地 称谓、 为庆祝中骏建立30周年精工匠造 的项目 中骏雍景湾,在2019年8月产生地下车库楼板崩塌;南昌东湖区的中骏国际城项目,还在动工时就被江西省住建部分通报2020年第三季度 百差工地 第一;天津中骏柏景湾存在严重规划缺点;深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设欠好、木门脱皮、厨房等规划不合理等景象;北京中骏四季家乡也有业主投诉项目存在窗户松动、墙面开裂等质量问题。

在中骏集团的大本营福建,中骏泉州多个项目面对维权问题。其间,中骏珑景阁项目触及学区虚伪营销、地下车位开裂渗水、小区部分房顶漏水等问题;泉州天骏天璟被曝的维权点则为豪宅变公寓、容积率过高、会所和游泳池实际规划缺失等。